什么是商业地产经纪人?
商业地产经纪人是商业地产买卖双方的中间人，帮助客户销售，租赁,或者购买商业地产。一个商业房地产经纪人有自由作为一个独立的代理人，一个雇主的商业房地产代理，或作为一个商业房地产经纪公司的成员。
商业地产经纪人与商业地产代理的主要区别在于前者可以独立工作，而后者则不能。商业地产代理必须受雇于持牌经纪人。
什么是商业地产?
当一项财产仅用于经营业务时，它被归类为商业地产。一般来说，商业地产归投资者所有，投资者从经营该地产的每家企业收取租金。商业地产的例子包括办公空间、购物中心、酒店、便利店和餐馆。
成为商业房地产经纪人的资格
教育需求
成为一名商业房地产经纪人的基本要求是高中学历(或同等学历)。大多数成功的商业房地产经纪人/经纪人都拥有商业、统计学、金融，经济，或房地产(特别关注商业地产的销售或租赁)。
法律要求
一个商业房地产经纪人是一个房地产专业人员谁继续他们的教育超过一个商业房地产经纪人的水平。要获得商业房地产经纪人的认证，个人必须在他们想要从事其职业的每个州获得州执照。个人必须通过商业房地产经纪人考试，才能获得执照和国家许可证。(注:商业房产证与房地产代理证是分开的)。
个人必须采取以下步骤才能有资格参加商业房地产经纪人考试:
- 个人必须被公司雇佣至少一到三年(各州不同)
- 接下来，他们被要求学习60-90小时的国家批准的许可课程
- 完成国家批准的执照课程后，个人就有资格参加考试。作为考试的一部分，申请人经常会被问及商业房地产行业的现行联邦和州法律。
通过考试的人被认定为商业房地产经纪人。为了继续持有执照，商业房地产经纪人必须每两到四年接受相关的继续教育课程(同样，具体要求因州而异——如果你在多个州经营，你应该按照最严格的州的要求去做)。流行和有用的继续教育课程包括抵押贷款经纪，房地产评估和房地产法律。
商业地产经纪人收入
商业房地产经纪人的收入是基于销售产生的佣金。上市协议(一份上市经纪人和卖方之间的合同，详细说明上市细节)规定了经纪人的佣金。商业地产的经纪佣金可以协商，平均约为最终售价的6%。如果房产是出租而不是出售，那么经纪费用是根据面积和净租金收入来决定的。
通常，佣金由卖方从销售收入中支付，除非卖方和买方协商分成(注:卖方经常在要价中考虑佣金)。佣金在交易完成后支付。佣金由买入经纪人和出售/上市经纪人平分。然而，如果经纪人不是独立工作，佣金将分成四部分。首先，佣金分成两部分，由买入经纪人和上市经纪人承担。然后每个经纪人收取他们的经纪人费/佣金，从中付给合适的代理人他们的佣金，这通常是每笔交易执行的固定费用。
在确定经纪佣金时，必须考虑以下费用:
- 协会的费用
- 许可费用
- 广告和营销成本
- 多重上市服务(MLS)费用
一个可靠的信誉，回头客，一个强大的本地经济,高价销售会给商业房地产经纪人带来更高的佣金。
雇佣商业房地产经纪人的优势
商业地产经纪人可以帮助潜在客户节省时间和金钱，通过执行以下职能:
- 在目标社区建立关系网当前位置商业房地产经纪人在每一个想要工作的领域，都要与相关社区的重要成员建立联系。这确保了每次有房产待售或有潜在买家出现时，他们都有先发优势。
- 了解税收和分区法许多个人不愿投资商业地产，因为管理商业地产的税收和购买的大量复杂的规章制度。由于各州、行业和地区之间的规则和规定各不相同，使得这种复杂性更加复杂。商业房地产经纪人必须对税收和分区法有非常好的理解，以他们的客户的名义完成上述手续，从而消除商业房地产投资的障碍。
- 评估商业计划商业地产经纪人评估客户的商业计划以确定其可行性。他们经常使用统计分析(如盈亏平衡分析)来确定客户投资的基本安全边际。
- 与客户谈判商业房地产经纪人必须是出色的谈判家和调解人，因为与住宅房地产经纪人不同，商业房地产经纪人在安排房产的出售或租赁时，经常要与两方以上的人打交道。各方往往有相互冲突的动机，而商业房地产中介则通过谈判帮助双方达成一致。一个商业房地产经纪人必须有出色的沟通和说服技巧来成功地进行谈判。
- 进行研究通常情况下，一个客户的生意是否成功取决于当地的情况。商业地产经纪人必须为潜在的商业地产买家提供有关当地人口、企业、环境质量、物业维护成本和物业位置的可取性的研究。
- 分析租赁付款商业房地产经纪人研究和分析市场趋势租赁她/他所经营地区的商业地产付款。商业地产租赁有四种基本类型:
- 单净租赁当前位置根据这份租约，物业税由租客支付。
- Double-net (NN)租赁当前位置根据本租约，财产税和保险由承租人支付。
- 三重净租赁(某某)当前位置根据本租约，物业税、保险和维修费用由房客支付。
- 生产总值(gdp)租赁当前位置根据这份租约，物业税、保险和维修费用由房东支付。房客只付房租。
较大的租户通常会签订较长的租约，这为房东提供了保障，因为可以确保稳定的租金收入流。(例如，像亚马逊这样的公司不太可能租赁只打算使用一年的办公室或仓储空间。)但是，在较短的租赁期限下，租金可以更灵活地调整。
雇佣商业房地产经纪人的缺点
在某些情况下,一个商业房地产经纪人可能显示一个客户只有那些属性,佣金高,建议客户做个交易支付租金高于必要水平,或冲客户端通过流程为了最大化的交易数量他/她。为了应对这种行为，客户可以与经纪人签订合同，后者支付固定费用，而不是佣金。
商业房地产经纪人使用的通用指标
- 租金毛利率:租金毛利率表示租金收入在扣除税金和其他费用前占物业价值的百分比。计算方法如下:
租金总收益=(每年租金收入/物业成本)x 100
商业地产的平均收益率为7%-7.5%，而住宅地产的平均收益率为4%-5%。这是一种比较商业地产出租数的常用指标。
- 资本利得/投资总回报:资本利得是指出售房产所获得的利润。计算方法如下:
总投资回报率={(投资收益-投资费用)/投资费用}× 100。
这是比较将要出售的商业地产的常用指标。商业地产投资提供了广阔的改善和/或扩张空间，是赚取资本收益的理想选择。
然而，需要注意的是，总租金收益率和资本收益/投资总回报之间存在反比关系。
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