一切险收益率(ARY)

一种传统的房地产指标,用年租金收入来确定投资的资本价值

什么是一切险收益率(ARY)?

全风险收益率(ARY)是一种传统的房地产指标,使用年租金收入来确定投资的资本价值。ARY包括总收益率和净收益率。净收益率包括扣除部分费用——测量师费用、管理费用、维修、运营成本——这些都没有在总收益率中扣除。投资者和评估人员在决策过程中使用ARY来确定任何投资中可能存在的风险。该指标提供了对房地产市场总体状况的全面评估。

一切险收益率

总结

  • 一切风险收益率(ARY)表示一项投资的租金收入占物业成本的年百分比。
  • ARY的计算方法是将物业的年租金收入除以物业的价值,再乘以100%得到百分比结果。
  • ARY是根据可比记录得出的,并纳入了投资者对资本增长和收入的预期。

如何计算一切险收益率

一切险收益率的计算公式如下:

一切险收益率

好ARY vs.坏ARY

好的一切险收益率是相对的。要断定一个ARY是好是坏取决于多种因素。ARY的低比例意味着该物业缺乏足够的现金流来满足实体的运营成本,服务抵押贷款偿还,为未来的紧急情况做准备等等。

较高的百分比意味着企业可以充分满足其所有支出,而不会使其现金流负担过重。然而,很难判断特定百分比的ARY是好是坏。然而,8%及以上的收益率可被称为最低适当百分比。

收益、价格和增长

最好的投资选择应该在收益、价格和增长潜力之间取得平衡。一个好的投资性物业应该有至少8%的ARY,合适的地理位置,稳定的资本增长和显著的租户需求。此外,房地产投资的其他基本要素是房地产投资退出策略、资本增长潜力、租户需求和可实现的折扣。

一个退出策略在任何投资中都至关重要,因此如果结果与预期不同,人们可以匆忙离开。策略包括详细调查物业转售的可能价值和转售的容易程度。如果转售房产很容易(因为它的需求量很大),那么退出策略就是合理的。

此外,资本增值投资者打算购买的房产应该是一个关键的考虑因素。资本增长可以从最近的收益报告历史中提取。

租户的需求是另一个关键因素。与强加的需求不同,对于有利可图的投资机会来说,实际需求应该迫在眉睫。强制需求意味着它是短暂的,可能是由于在某个特定地点的短暂聚集,因此暂时提高了需求。真实需求高的优先考虑。在收益、价格和增长之间取得平衡是一个完美的投资策略。

一切风险收益率与上限收益率

资本化率为净营业收入占物业价值的比例,而ARY为年营收占物业成本的比例。因此,上限利率和ARY可以用来共同确定一项投资是否有利可图。

评估人员和投资者都需要这两种指标来得出年度经营收入与物业价值和每年运营总成本的比率。上限利率和ARY越高,投资对投资者越有利。

所有风险收益率与净初始收益率

净初始收益率是物业的租金收入占物业总购买价值的比例。与ARY不同的是,净初始收益率包含了运营中不可回收成本的一些方面,其中一些来自于收购成本。

净初始收益率具有一个简单的计算方法,是评估物业收购的一个关键指标。它给出了评估员在取得成本效益的敏感指标方面占上风。然而,ARY比净初始收益率更能说明资产的未来表现。

净初始收益并没有考虑到重要的评估因素,例如出租物业的当前需求情况。因此,它不能预测资产的未来表现,这就是ARY的帮助之处。

此外,初始收益净额并没有显示目前的物业资料,例如未来可能增加租金的可能性、处所的目前状况和可能进行的维修。因此,两者可以用来进行比较分析,以更好地推断投资机会的状态。

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