抵押贷款

什么是按揭?

抵押贷款是一种以不动产为担保的贷款。大多数人认为抵押贷款是被吸引的购买有房产，但抵押贷款也习惯了再融资借款人已经拥有的财产。

为购买或再融资而提取的抵押贷款通常被称为抵押贷款住宅抵押贷款．为购买或再融资商业用地(如仓库、商场或办公设施)而提取的抵押贷款通常被称为抵押贷款商业抵押贷款．

按揭贷款机构(债权人)在发放信贷时，会向借款人(债务人)的兴趣。

抵押贷款是如何运作的?

让我们以住房抵押贷款为例，一个个人借款人向银行申请购房。假设房子价值20万美元，他们被要求缴纳5%的利息首付．这意味着:

• 首付1万美金[20万* 0.05]。
• 19万美元按揭[20万* 0.95]。这代表95%贷款价值(LTV)．
• 银行将对该房产登记留置权(有时称为“担保费用”)，以偿还全部未偿信贷金额——在这种情况下，为19万美元。此安全注册使属性抵押品按揭贷款。

但买家实际上从未从银行收到过现金;如下图所示，他们把首付寄给金融机构，金融机构反过来又促进了购房。

他们通过预支资金来做到这一点代表借款人并与各法人代表合作，确保:(一)物业的所有权已正确地从卖方转让给买方，[B]留置权是代表买方银行正确登记的，并且[C]卖方收到他们的资金，通过他们自己的金融机构。

在抵押贷款的摊销期内，借款人将偿还19万美元(加上利息)。

抵押贷款-住宅vs.商业

住宅和商业抵押贷款都有一些共同的特点，包括贷款人将财产作为抵押，他们通常要求贷款评估，两者通常都有一个更有利的贷款结构比其他类型的信贷要多。

但也有一些重要的差异使它们独特。

住宅抵押贷款

一些主要特征包括:

• 该房产通常由借款人占用，这意味着它是他们的主要住所。
• 借款人通常是个人(或已婚夫妇)。
• 借款人通常以其个人收入偿还抵押贷款，因此必须能够证明他们有稳定的收入，提供任何其他有价值的外部资产的证据，并证明良好的信用记录。
• 住宅物业往往拥有非常活跃的二级市场，因此通常支持较高的ltv(贷款与价值之比)——通常高达95%。

商业抵押贷款

一些主要特征包括:

• 借款人是一般公司，如公司或合伙企业(尽管个人仍然可以拥有商业财产)。
• 借款人没有用个人收入偿还抵押贷款;偿还抵押贷款义务的现金来自任何一方业务操作(如果他们在当地经营公司)或者租金收入(如果是投资性房产的话)。
  • 理解业务运营的现金流需要对基础业务进行更广泛的分析，包括其财务健康状况、管理能力和竞争优势。
  • 了解租赁物业的违约风险更加困难，因为贷款人无法获得租户的财务信息商业抵押贷款投资物业的交易是根据地理位置、物业质量和租赁协议的强度(以及其他)进行分析的。
• 商业地产的用途往往有很多限制，因此潜在的居住者较少。这通常意味着低得多的ltv(贷款与价值之比)——更接近50%-75%。

抵押贷款

一个抵押贷款支付是由两部分组成的-感兴趣而且主要．

利率因司法管辖区和其他市场条件而异;借款人的风险和借款要求也会影响利率。利率通常是两者之一固定或变量(通常称为浮动)。

支付金额的本金部分用于支付原始抵押贷款余额。最初的未偿金额通常安排在摊销期的最后一次付款时偿还至零，摊销期可能为25-30年。

因为按揭贷款的摊销期太长，所以往往是占比较高的付款额在摊销期的早期是利息，随着时间的推移，利息的情况反过来也是如此。

下图说明了这一点，使用100万美元的贷款，300个月(25年)分期偿还，利率为5%:

谁提供按揭贷款?

抵押贷款通常由银行和其他传统金融机构(如信用合作社)发放，但并不总是如此。

人寿保险公司、养老基金和其他大型资产管理公司也有抵押贷款部门。事实上，抵押贷款(从贷款人的角度)倾向于代表非常稳定和稳定的未来现金流来源，通过借款人每月的付款方式。

抵押贷款也由其他私人投资者(包括个人和机构)发行;这些各方将资金集中到各种形式的抵押信托中，以创建私人借贷实体。这些资金通常通过抵押贷款经纪公司部署给购房者和房地产投资者。

抵押贷款经纪人本身并不是直接贷款人。借款人通常会争取抵押贷款经纪人的服务，帮助他们“货比三家”，以确保为他们的借款人提供最好的利率和条款。经纪人通常由完成交易的贷款人支付。

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