位置过时

由财产本身以外的因素引起的房地产折旧类型

什么是位置过时?

位置过时是一种折旧在房地产财产上是由财产本身以外的其他因素引起的。这些因素可以是该物业位置中发生的环境或其他外部因素。

位置过时

例如,在附近建立工厂可能会导致噪音污染,废物倾倒和未经处理的烟雾,这可能会对住在附近的居民产生不利影响。结果,工业工厂在与该物业相同的位置的存在导致占用率较低,从而导致附近物业价值下降。

概括

  • 由于围绕该特性的因素,位置过时发生。
  • 外部力量和周围环境变化施加了财产价值的损失。
  • 位置过时也称为外部或环境过时。

影响位置过时的外部因素

外部因素也可能影响财产估值。例如,犯罪率高的地区对投资者的吸引力较小,因为大多数人都回避在此地购买房地产。其他因素,例如挣扎的就业市场在给定位置的不利业务环境可能会导致价值损失。潜在的投资者将发现很难筹集足够的资金来在该位置购买房地产。

财产所有人和租户的一部分无法治愈,导致位置过时的外部因素。这是因为投资者不会对这些因素行使控制权,或者对于他们找到解决现有问题的解决方案来说太昂贵了。

例如,当主要雇主在特定地点关闭其业务时,财产所有人将遭受低占用率,并且租金违约,他们无能为力将情况恢复到以前的状态。外部因素降低了房地产投资的回报,从而大大损失价值。

影响位置过时的环境因素

房地产投资的周围环境可能会导致财产价值的增加或下降,具体取决于附近发生的变化。环境必然会不断改变。例如,在附近打开垃圾填埋场可能会导致附近的房地产价值下降,并且财产所有者可能无法控制变更。

由于在财产上施加的环境因素而引起的价值变化可以通过确定由这种变化引起的收入差异来衡量。收入损失可以使用销售比较方法。销售比较方法在同一位置使用了最近出售的销售和类似属性。然后,它统一了至少三个可比较和相似属性的值,具体取决于受试者和可比属性之间的差异。

位置因素

财产的位置在很大程度上确定该财产的价值。位于主要运输渠道附近的物业往往会吸引比其他不可访问地点更好的价格。社会设施附近的房地产,例如学校,购物中心和医院,往往比偏远的物业高估,因为投资者不想招致额外的费用以获取便利设施。

位置过时的例子

建造靠近繁忙道路的物业使居民陷入交通拥堵,这可能会破坏大多数居民的旅行时间表。忙碌的居民避免了这样的区域,这导致特定地点对房屋的需求较低。由于道路上存在许多车辆,这可能会对居民造成健康危害,因此交通繁忙也会引起噪音和空气污染。此类因素降低了该位置的性质的评估价值,导致位置过时。

在住宅区设置商业物业也有助于降低财产价值。商业建筑可能容纳不同类型的企业,例如餐馆,赌场,夜总会等。这些场所可能会使居民暴露于高噪音水平,这可能会导致租户撤离社区。

结论

属性的位置确定属性的最佳使用。例如,由于该地区的受控发展,投资者被吸引到高端社区,并且靠近道路网络,机场,海滩,中央商务区等等。任何影响此类位置宜居性的因素都可以轻松地推动居民并降低财产价值。

位置过时的影响是无法治愈的,因为这些影响并非来自对它们的性质内部,而居民对它们的控制最少。位置过时的结果损失可以通过估值练习来确定。

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