体质下降

由于建筑物的物理损耗而造成的房地产价值损失

什么是体质恶化?

实物损耗是指由于建筑物的实物损耗而造成的房地产价值的损失。它还可以描述建筑物在老化过程中所经历的正常磨损。例如,加热和冷却系统在未来的某个时候会磨损。

房屋的磨损可能是由自然因素造成的,如水、风、极端温度、白蚁或地震。磨损也可能由人为破坏、忽视、火灾等造成。

体质下降

恶化的程度取决于正在进行的物业维护的程度,以及建筑的原始质量。与使用劣质材料建造的建筑相比,使用耐用的原始材料建造的建筑更有可能抵抗老化。

此外,业主定期修理破旧的物品,并进行改进,如重新粉刷和将屋顶材料改为现代类型的屋顶,可减少物业的恶化程度。

总结

  • 物理老化指的是建筑物在老化过程中所经历的磨损,这导致了价值的丧失。
  • 物理退化可能是由于洪水、地震、火灾、紫外线、风等因素的作用。
  • 这种恶化可能是可以治愈的,也可能是无法治愈的,这取决于进行修复的经济可行性。

身体恶化的类别

以下是房地产实物恶化的两大类:

1.可治愈的恶化

可治愈的恶化是一种经济上可行的恶化。如果物业价值的增加超过或等于预期的维修费用,则说明其经济可行性。更换或恢复物品的成本被用作可治愈的恶化的现实度量。

衡量可治愈的恶化包括估计需要修理的项目的价值,如更换窗户,重新油漆,防风雨条,屋顶修理,松动的瓦片固定,电线故障,以及加热或冷却系统的修理。

只有当财产的增值将抵消维修费用时,测量才应包括上述项目。例如,如果屋顶修理和固定松动瓷砖的估计成本为8000美元,潜在买家可以将报价降低相同的价值,以支付这些维修的成本。

2.无法治愈的恶化

不可修复的折旧是一种即使进行了修复也被认为是不可修复的折旧。简单地说,修理这些物品的成本超过了它所增加的价值,因此,修理它们没有经济效益。

不可治愈的恶化也可以分为短期和长期。短期项目是指生命周期比改进本身更短的项目,而长期项目是指那些生命周期等于或超过所进行的改进的项目。

例如,如果建筑物的地基有问题,这样的修复将被认为是无法治愈的恶化,因为它需要从头重建整个结构。补救措施超过了财产价值的预期增长。

房地产恶化

其他形式的财产恶化

除物质上的损坏外,下列是影响物业的其他形式的损坏:

1.功能退化

功能性退化是一种退化形式,由于财产的某一特性不再有用或功能性,导致整个财产的价值损失。情况恶化可能是由多种因素造成的,例如市场需求的改变、科技的发展、设施过时、建筑设计、本地经济条件等。

价值的损失是由于假设某个特定的特性替换起来不划算或无法更改。功能过时的一个例子是一座没有电梯的七层楼。如果房屋的增值超过了安装电梯的成本,就可以考虑增加电梯。

2.外部退化

外部老化指的是由于外部因素导致的财产价值的损失,而所有者几乎没有能力改变这些因素。一些外部因素可能包括经济衰退分区变化、地区就业岗位的减少、对房产价值产生负面影响的新开发项目(例如在房产附近建造密集的低收入住房、县监狱和污水处理厂),环境的限制,以及交通模式的负面变化。

上述因素几乎不可能改变,因为他们是外部的财产。要改变不影响房产的不利影响将是昂贵的或几乎不可能的。例如,房屋所有者无权搬迁县监狱。

同样地,如果财产依赖于一个主要的雇主,而该雇主关闭了,这将对该地区的财产价值造成毁灭性的影响。这样的因素是不可能纠正的,它可能超出了业主的经济实力。

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